Theo Khảo sát Thu nhập và Chi tiêu Hộ gia đình của Bộ Nội vụ và Truyền thông Nhật Bản năm 2025, tỷ lệ sở hữu nhà trong các hộ gia đình từ hai người trở lên và ở độ tuổi dưới 30 đã vọt lên mức 40,7%. Đây là con số cao nhất kể từ khi dữ liệu này bắt đầu ghi nhận vào năm 2000. Báo Sankei cho rằng, điều này phản ánh làn song giới trẻ đang đổ xô đi mua nhà nhằm tránh nguy cơ giá tiếp tục tăng cao.
Báo cáo từ Viện Kinh tế Bất động sản cho thấy, giá trung bình của các căn hộ chung cư mới xây tại khu vực đô thị Tokyo lần đầu tiên vượt mốc 100 triệu yên trong nửa đầu năm 2026. Ngay cả tại vùng Kansai, giá trung bình cũng chạm mức 54,53 triệu yên, vượt qua cả thời kỳ bong bóng bất động sản năm 1991. Tỷ lệ các hộ gia đình phải mua nhà với mức giá gấp hơn 8 lần thu nhập trung bình hàng năm đã tăng từ 7,1% (năm 2009) lên 20,4% (năm 2024), buộc nhiều người mua phải tìm đến các giải pháp tài chính mạo hiểm hơn.
Khoản vay 50 năm: đòn bẩy trước mắt, rủi ro dài hạn
Để đáp ứng nhu cầu an cư trong bối cảnh giá nhà leo thang, nhiều ngân hàng trực tuyến lớn tại Nhật Bản đã tung ra các khoản vay thế chấp siêu dài hạn lên đến 50 năm, cho phép người vay mua được những bất động sản mà họ không đủ khả năng chi trả nếu chỉ vay thế chấp trong 35 năm. Việc kéo dài thời hạn giúp chia nhỏ nghĩa vụ tài chính, hạ thấp khoản trả góp hằng tháng, tạo điều kiện cho các cặp vợ chồng trẻ áp dụng mô hình “khoản vay đôi” (cả hai cùng đứng tên vay) để mua được nhà ở các vị trí đắc địa.
Điển hình là ngân hàng cho vay trực tuyến PayPay Bank bắt đầu cung cấp các khoản vay mua nhà với thời hạn lên đến 50 năm từ tháng 7/2025. Theo ngân hàng này, khoảng một nửa số người đăng ký gần đây đã chọn các khoản vay dài hơn 35 năm.
Tuy nhiên, các chuyên gia tài chính cảnh báo rằng gói vay 50 năm là con dao hai lưỡi. Nếu bắt đầu vay ở tuổi 30, nghĩa vụ trả nợ sẽ kéo dài liên tục cho đến năm 80 tuổi, gây áp lực khổng lồ lên quỹ tiền lương hưu và gia tăng tổng số tiền lãi phải chi trả.
Tại SBI Sumishin Net Bank, ngân hàng trực tuyến đầu tiên cung cấp các khoản vay mua nhà với thời hạn trả góp tối đa 50 năm, nếu khách hàng mua nhà giá 50 triệu yen với khoản vay 50 năm, thì khoản trả góp hàng tháng sẽ giảm khoảng 32.000 yên so với mức thế chấp 35 năm. Nhưng tổng số tiền phải trả trong suốt thời hạn vay sẽ cao hơn khoảng 6,23 triệu yên. Đặc biệt, trong trường hợp gia đình gặp biến cố như mất việc, bối cảnh kinh tế suy thoái, hoặc phát sinh chi phí học tập của con cái và chăm sóc cha mẹ già, rủi ro vỡ nợ hoàn toàn có thể xảy ra.
Những năm gần đây, cộng đồng người Việt tại Nhật cũng có xu hướng lựa chọn mua nhà riêng hoặc căn hộ chung cư để an cư, thay vì đi thuê. Nguyên nhân được cho là việc chi phí thuê nhà tại các thành phố lớn như Tokyo, Osaka hay Nagoya ngày càng đắt đỏ, trong khi tiền thuê nhà không thể chuyển hóa thành tài sản tích lũy.
Hơn nữa, nhiều ngân hàng Nhật Bản hiện nay đã cởi mở hơn trong việc cấp khoản vay thế chấp cho người nước ngoài có visa vĩnh trú hoặc công việc ổn định. Việc sở hữu một bất động sản không chỉ giúp kiều bào ổn định cuộc sống, tạo nền tảng cho con cái học tập lâu dài tại Nhật, mà còn được xem là một kênh phòng ngừa lạm phát hiệu quả trong bối cảnh đồng yên biến động.
Tuy nhiên, để việc mua nhà trở thành một đòn bẩy tài sản an toàn thay vì gánh nặng nợ nần, nên cân nhắc các chiến lược sau:
- Chọn bất động sản có tính thanh khoản cao: Ưu tiên các căn hộ hoặc nhà đất nằm trong khoảng cách đi bộ dưới 10 phút đến ga tàu lớn, có kết cấu chống động đất tốt để giữ giá trị thương mại nếu cần bán hoặc cho thuê lại.
- Duy trì quỹ dự phòng khẩn cấp: Theo khuyến nghị của các chuyên gia kinh tế, ngoài khoản trả góp hằng tháng, người mua nhà nên trích ra từ 30.000 đến 50.000 yên/tháng để đầu tư vào các quỹ chỉ số an toàn, tạo khoản tích lũy dự phòng cho các rủi ro sức khỏe hoặc công việc.
- Tính toán kỹ lưỡng thời hạn vay: Tránh lạm dụng các khoản vay 50 năm nếu không có kế hoạch trả nợ trước hạn (繰上げ返済 Kuriage Hensai). Nên cân nhắc kỹ giữa lãi suất cố định và lãi suất biến động trong bối cảnh Ngân hàng Trung ương Nhật Bản (BOJ) có xu hướng tiếp tục tăng lãi suất.
Sở hữu một ngôi nhà tại Nhật Bản mang lại sự an tâm và giá trị tài sản bền vững, nhưng chỉ khi quyết định đó dựa trên sự tính toán tài chính cẩn trọng, cân bằng giữa mục tiêu an cư và khả năng tích lũy cho tương lai.
Đọc thêm:
